Khi nói về metro và bất động sản, mình hay được hỏi: nước ngoài họ làm thế nào? Câu hỏi hay, vì Hà Nội không phải thành phố đầu tiên đi con đường này.
Ba nơi đáng nhìn nhất là Tokyo, Singapore và Hong Kong. Mỗi nơi giải một bài toán khác nhau, nhưng cùng một nguyên tắc.
Tokyo: làm từ thập niên 60
Tokyo đi theo hướng này từ những năm 1960 — nghĩa là hơn nửa thế kỷ trước.
Kết quả dễ thấy nhất: những trung tâm thương mại lớn nhất thành phố được xây ngay trên mái nhà ga. Không phải cạnh ga, không phải cách ga vài trăm mét. Ngay trên ga.
Logic ở đây đơn giản. Nhà ga là nơi tập trung nhiều người nhất và nhiều thời gian nhất trong thành phố. Đặt trung tâm thương mại ở đó thì người ta không phải đi thêm bước nào — việc mua sắm gộp luôn vào quãng đường đi làm vốn đã phải đi.
Singapore: xây khu đô thị mới theo đúng khuôn đó
Singapore không chỉ đặt tiện ích cạnh ga. Họ xây cả những khu đô thị mới theo đúng khuôn hình đó ngay từ đầu.
Bệnh viện, trường học, siêu thị đều tập trung trong bán kính đi bộ từ ga tàu điện. Người dân không cần xe cá nhân cho phần lớn việc hằng ngày.
Điểm mình thấy đáng học nhất: đó là quyết định quy hoạch có từ trước, không phải thứ mọc lên sau khi tàu chạy. Họ vẽ khu đô thị quanh cái ga, chứ không đặt cái ga vào một khu đô thị đã có sẵn rồi hy vọng mọi thứ tự sắp xếp.
Hong Kong: metro tự nuôi metro
Hong Kong đi xa hơn một bước, và đây là mô hình thú vị nhất trong ba nơi.
Công ty vận hành metro của họ tự phát triển bất động sản ngay trên các nhà ga. Phần lợi nhuận từ bất động sản đó dùng để tài trợ cho chính hệ thống metro.
Nói cách khác: giá trị mà tuyến tàu tạo ra cho khu đất quanh ga được thu lại để nuôi tuyến tàu. Hệ thống tự nuôi mình thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách.
Điểm chung của cả ba
Cả ba nơi đều hiểu một điều: thứ quý nhất mà người đô thị có là thời gian, và nhà ga là nơi tập trung nhiều thời gian nhất.
Đó cũng là lý do ở những nước châu Á có hệ thống metro hoàn thiện, Starbucks gần như luôn mở ngay sát cửa ga. Họ không bán cà phê cho người đi ngang phố — họ bán cho người đang chờ tàu.
Khái niệm đứng sau tất cả những chuyện này là TOD, mình viết riêng ở bài TOD là gì? Vì sao đô thị xoay quanh nhà ga.
Nhưng đừng chép nguyên mô hình vào Hà Nội
Đây là chỗ mình muốn nói thẳng.
Nhìn Tokyo hay Singapore rồi kết luận “khu nào có metro cũng sẽ như vậy” là một bước nhảy quá dài. Không phải tất cả các cực đô thị mới sẽ thành công như nhau.
Những khu có hệ sinh thái thật — trường học, bệnh viện, việc làm, cộng đồng dân cư — sẽ hưởng lợi sớm và bền. Những khu chỉ có mỗi metro mà xung quanh chưa có gì khác thì rất lâu mới thay đổi, kể cả khi tàu đã chạy qua.
Điểm khác biệt không nằm ở tuyến tàu. Nó nằm ở việc có quy hoạch bài bản quanh nhà ga hay không — và đó là thứ không tự nhiên mà có.
Với người mua nhà ở Hà Nội
Bài học rút được từ ba thành phố trên không phải “cứ gần metro là tốt”. Nó là: hãy nhìn xem quanh cái ga đó đã được quy hoạch để giữ người ở lại chưa.
Cùng một tuyến metro, ga có TOD bài bản và ga chỉ là điểm dừng tàu sẽ đi hai hướng rất khác nhau trong mười năm tới.
Cách nhìn đầy đủ hơn, mình viết ở bài Mua nhà gần metro Hà Nội: câu hỏi đúng cần hỏi.
Xem phần này trong video
Nội dung trên là quan điểm cá nhân của người viết, dựa trên thông tin công khai về các hệ thống metro nêu trên. Không phải lời khuyên đầu tư.
Liên hệ: 0383 061 189