Có thể anh chị đã để ý: ở những nước châu Á có hệ thống metro hoàn thiện, Starbucks gần như luôn mở ngay sát cửa ga. Trung tâm thương mại lớn nhất Tokyo được xây ngay trên mái nhà ga. Bệnh viện, trường học, siêu thị ở Singapore đều nằm trong bán kính đi bộ từ ga tàu điện.
Không phải ngẫu nhiên. Đó là TOD. Bài này giải thích TOD là gì và vì sao nó quyết định chuyện một khu vực gần metro có đáng sống hay không.
TOD là gì
TOD là cách quy hoạch đô thị xoay quanh nhà ga, thay vì xoay quanh bãi đỗ xe.
Nghe đơn giản, nhưng nó đảo ngược cách một thành phố được tổ chức. Đô thị xoay quanh xe cá nhân thì mọi thứ phải trải rộng ra, có chỗ để xe, và người ta di chuyển bằng cách ngồi trong xe. Đô thị xoay quanh nhà ga thì mọi thứ dồn lại quanh ga, và người ta di chuyển bằng cách đi bộ vài phút rồi lên tàu.
Vì sao lại là nhà ga
Vì thứ quý nhất mà người đô thị có là thời gian — và nhà ga là nơi tập trung nhiều thời gian nhất trong thành phố.
Mỗi ngày hàng chục nghìn người đi qua đó. Họ dừng lại, chờ đợi, rồi lại di chuyển tiếp. Nếu mọi thứ cần thiết đều nằm ngay đó — chỗ mua cà phê, chỗ mua đồ ăn, phòng khám, trường học — thì người ta không phải đi đâu xa nữa. Việc gì cũng gộp được vào quãng đường vốn đã phải đi.
Đó là lý do Starbucks chọn cửa ga chứ không chọn mặt phố lớn. Họ không bán cà phê cho người đi ngang, họ bán cho người đang chờ tàu.
Ở Hong Kong, chính công ty vận hành metro còn tự phát triển bất động sản ngay trên nhà ga để tự tài trợ cho cả hệ thống. Tokyo đã làm theo hướng này từ thập niên 60.
TOD không tự nhiên mà có
Đây là chỗ mình nghĩ nhiều người mua nhà đang hiểu nhầm.
Có metro chạy qua không đồng nghĩa với có TOD. TOD chỉ thành công khi có quy hoạch bài bản từ đầu: vỉa hè cho người đi bộ, cây xanh, mật độ dân cư đủ đông, việc làm quanh đó, và các tiện ích được đặt trong bán kính đi bộ.
Thiếu những thứ đó thì nhà ga chỉ là một điểm dừng tàu, không phải một trung tâm.
Ở Hà Nội, TOD đang diễn ra không đồng đều
Khu vực quanh ga Hà Đông trên tuyến 2A đã bắt đầu đổi khác sau khi metro vận hành: sáng sớm có người đi bộ ra ga, có hàng quán mọc lên quanh chỗ họ dừng.
Nhưng ngay gần đó, một khu chỉ cách ga 300m lại vắng tanh — đường hẹp, không vỉa hè, không bóng cây. Gần ga hơn mà không có nhịp sống nào cả.
Hai nơi cách nhau vài trăm mét, khác nhau hoàn toàn. Đó là khác biệt giữa một nơi có TOD và một nơi chỉ có metro chạy qua. Mình ghi lại buổi sáng đó đầy đủ trong bài 6h50 sáng ở ga Hà Đông: metro đổi gì.
Điều này nghĩa gì với người mua nhà
Khi chọn khu vực dọc tuyến metro, câu hỏi không dừng ở “cách ga bao nhiêu mét”. Câu hỏi đầy đủ hơn là: quanh cái ga đó đã có gì để giữ người ở lại chưa?
Nhà gần hơn chưa chắc sống tốt hơn. Nhà tiết kiệm được thời gian mới là nhà đáng giá — và một cái ga không có TOD thì không tiết kiệm được bao nhiêu thời gian cho anh chị.
Mình viết kỹ hơn về cách nhìn này trong bài Mua nhà gần metro Hà Nội: câu hỏi đúng cần hỏi, trong đó có bài toán thời gian và ba tình huống thường gặp khi quyết định mua. Một ví dụ cụ thể ở phía Tây thì xem bài The Flame Vine Hoài Đức: pháp lý, hạ tầng và điểm trừ.
Xem phần này trong video
Nội dung trên là quan điểm cá nhân của người viết, dựa trên quan sát thực tế và thông tin quy hoạch được công bố. Không phải lời khuyên đầu tư.
Liên hệ: 0383 061 189