Tự tính giá phải giảm bao nhiêu % mới đáng chờ, trong 15 phút, mà không cần nghe ai dự báo.
Dành cho gia đình mua nhà để ở · phía Tây Hà Nội
Tuấn nghe câu này gần như mỗi tuần.
Có một anh khách, Tuấn gọi là anh T, muốn đổi sang căn hộ rộng hơn cho gia đình. Anh tìm hiểu kỹ, rồi quyết định chờ thêm cho giá mềm lại.
Anh chờ 5 tháng. Giá chào đúng là đã hạ đáng kể. Nhưng tới hôm nay anh vẫn chưa mua được căn đúng như ý định ban đầu. Trong 5 tháng đó, tiền thuê nhà 10 triệu mỗi tháng vẫn đi đều.
Anh T không thiếu thông tin. Anh kẹt ở hai chỗ, và Tuấn gặp hai chỗ này ở rất nhiều gia đình:
Giá giảm rồi, lại chờ giảm thêm. Khi không biết với gia đình mình thì giá bao nhiêu là "đủ", việc chờ sẽ không bao giờ kết thúc.
Căn định mua rẻ đi, nhưng căn mình đang ở cũng rẻ đi, và lúc thị trường chậm thì còn khó bán. Con số cần nhìn không phải "giá giảm bao nhiêu", mà là khoảng chênh gia đình mình phải bù.
Tin tức, dự báo trên mạng không trả lời được hai chỗ này. Chỉ con số của chính gia đình anh chị mới trả lời được. Hai trang tiếp theo giúp anh chị tính ra con số đó.
Tuấn không dự báo giá tăng hay giảm, vì không ai biết chắc. Công cụ này chỉ làm một việc: đặt số của anh chị vào đúng chỗ để anh chị tự thấy. Ô có dấu * là bắt buộc, các ô khác đã điền sẵn mức thường gặp, anh chị sửa theo thực tế.
Số liệu Tuấn tổng hợp, tháng 6/2026. Giá thay đổi theo từng căn và từng đợt bán hàng. Phí dịch vụ tính theo đồng/m²/tháng.
| Dự án | Vị trí | Diện tích 2PN | Đơn giá (tr/m²) | Tổng giá | Bàn giao | Phí dịch vụ dự kiến |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Imperia Sky Park MIK Group | KĐT Nam An Khánh, Hoài Đức | 52,5–69,3 m² | 88–100 | 5,0–6,5 tỷ | Quý III/2028 | Thường miễn 2 năm đầu |
| Imperia Smart City: The Sola Park G1–G6 | Vinhomes Smart City | 54–61,5 m² | 76–100 | 4,2–4,8 tỷ | Đang cập nhật | ~8.800đ |
| Imperia Smart City: The Victoria V1–V3 | Vinhomes Smart City | 61,1–69,6 m² | 83,5–110 | 5,0–7,37 tỷ | Đang cập nhật | ~16.500đ |
| The Flame Vine Hinode Royal Park | QL32 & Vành đai 3.5 | 73–76 m² | 80–90 | 6–7 tỷ | Quý III/2028 | Đang cập nhật |
| Lumi Hà Nội CapitaLand · Signature / Prestige / Elite | Đại lộ Thăng Long, Tây Mỗ | 53,8–74,3 m² | 82–98 | 4,6–6,6 tỷ | Đang cập nhật | 23.700đ |
| Lumier Evergreen | Vinhomes Smart City | 53–80 m² | 84–120 | 5,1–7,4 tỷ | Đang cập nhật | Đang cập nhật |
—
Theo hai tiêu chí Tuấn luôn dùng khi ngồi tính với khách: trả góp dưới 40% thu nhập, và có đủ tiền dự trù 6 tháng (sinh hoạt cộng trả góp).
Thị trường đang chậm, nên anh chị cần biết trước tình huống xấu. Điền đủ số để xem.
Nếu con số này vượt 40% thu nhập, anh chị cần có sẵn phương án B: cho thuê căn đang ở, hạ giá bán, hoặc chọn căn nhỏ hơn.
Khoanh được 2–3 dự án rồi, câu hỏi tiếp theo thường là: căn nào trong đó hợp với gia đình mình nhất, và thực tế ngoài công trường trông ra sao?
Câu này thì bảng tính không trả lời được, phải đi tận nơi mới thấy.
Nếu anh chị muốn, gửi Tuấn con số mốc an toàn của gia đình qua Zalo. Tuấn hẹn anh chị một buổi đi xem đúng những dự án nằm trong tầm đó.
Công cụ mang tính tham khảo, giúp anh chị tự tính trên số liệu của mình. Kết quả không phải lời khuyên đầu tư, và không thay thế thẩm định của ngân hàng.